در اواسط دهه 80، چند سال پس از «تصمیم به ثروتمند شدن»، خانه رویایی خود را خریدم. این یک خانه 4000 فوت مربعی بود که به سبک سفارشی ساخته شده بود خانه پنج خوابه در محله ای بسیار زیبا به نام Les Jardins در بوکا راتون، فلوریدا.
قیمت خانه حدود 600000 دلار بود – بیشتر از چیزی که تصور می کردم بتوانم بپردازم. اما به لطف موفقیت کسب‌وکاری که راه‌اندازی کرده بودم، حدود 125000 دلار پس انداز کرده بودم و این برای پوشش پیش‌پرداخت و هزینه‌های بسته شدن کافی بود.
گفتن به مشاور املاک، “من آن را می گیرم”، احساس بزرگ و به یاد ماندنی در مورد قدرت ثروت به من داد. حتی در آن زمان می دانستم که این خرید نقطه عطفی در زندگی من خواهد بود.
چیزی که نمی دانستم این بود که چقدر درس های مختلف از او یاد خواهم گرفت.
تصمیم به خرید رویای من سرخوشانه بود. اما امضای اسناد وام احساسات بسیار متفاوتی را برانگیخت: وزنی ترسناک.
عنوان این خانه باشکوه به نام من بود. اما من فقط یک پنجم آن را داشتم. مالک واقعی بانک بود.
من از این ایده خوشم نمی آمد که اگر اوضاع خراب شود، می توانم خانه «م» را به این شرکت از دست بدهم. بنابراین تصمیم گرفتم هر دلار اضافی که به دست آوردم را به پرداخت وام مسکن اختصاص دهم. من برای تحصیل فرزندانم یا بازنشستگی ام پول نمی گذارم. حتی صندوق اضطراری هم نداشتم. همه چیز به سمت هدف من در حال حرکت بود که واقعاً و واقعاً صاحب خانه ام باشم.
چه حس خوبی داشتم وقتی که فقط سه سال بعد، پرداخت نهایی را به بانک تحویل دادم. فکر کردم بالاخره از این بار خلاص می شوم. من بالاخره استاد دامنه خودم خواهم شد.
اما زندگی برای من درس های بیشتری داشت. فقط یک یا دو هفته پس از پرداخت وام مسکن، من ارزیابی مالیات ملک خود را برای سال دریافت کردم. حدود 22000 دلار بود. فکر کردم گاو مقدس. «این بیشتر از هزینه اجاره من و کتی است. و تا زمانی که مالک این خانه هستم، باید هر سال بدون دردسر آن را بپردازم.
هفته بعد اطلاعیه ای درباره حقوق انجمن صاحبان خانه دریافت کردم: آنها قرار بود 4000 دلار در سال باشد. و سپس، هفته بعد، چک نوشتم تا قبض های ماهانه ما را پوشش دهم. این شامل حدود نیم دوجین هزینه است که مستقیماً به خانه مربوط می شود: برق، گاز، نگهداری چمن و غیره.
متوجه شدم که حتی پس از پرداخت 600000 دلار وام مسکن، به هیچ وجه از نظر مالی آزاد نیستم. مالکیت و تصرف این خانه برای من بیش از 30000 دلار در سال هزینه داشت – در حالی که من “مالک” آن بودم.
من دو درس مهم از این تجربه آموختم:
- داشتن مالکیت چیزی به این معنی نیست که کنترل مطلق بر آن دارید
- فقط به این دلیل که برای چیزی پول پرداخت کرده اید به این معنی نیست که دیگر استفاده از آن برای شما هزینه ای ندارد.
بعداً متوجه شدم که همین قوانین برای خرید خودرو نیز صدق می کند. کسب عنوان به این معنا نیست که شما صاحب آن هستید. و داشتن آن به این معنی نیست که ماشین شما رایگان خواهد بود.
قایق ها و هواپیماها و تخت ها و تجهیزات ورزشی و ماشین آلات و غیره هم همینطور. این قانون تقریباً برای هر چیزی که نمی‌خرید و قابل مصرف نیست، مانند غذا یا دارو اعمال می‌شود.
بنابراین توهم خوشحال کننده مالکیت من از بین رفت. ولی بد نبود اصلا. این به من بینش بسیار مفیدی در مورد هزینه های داشتن اشیا داد – بینشی که از آن زمان به من کمک کرد تا تصمیمات خرید بی شماری بگیرم.
روشی جدید برای تفکر در مورد مالکیت
امروزه، وقتی به خرید یک ماشین، قایق یا مجموعه چوب گلف فکر می کنم، وانمود نمی کنم که آنها را برای همیشه داشته باشم. نفس عمیقی می کشم، قلب حریصم را آرام می کنم و تخمینی واقع بینانه می دهم که واقعاً چند سال از این کالای مورد علاقه استفاده خواهم کرد. سپس کل هزینه مالکیت آن را به صورت سالانه محاسبه می کنم.
به عبارت دیگر، به جای اینکه به خودم بگویم که این کامیون برای من 25000 دلار هزینه خواهد داشت (چون قیمت برچسب است)، من یک محاسبه کامل از همه چیزهایی که احتمالاً برای مالکیت آن، مثلاً 10 سال، بپردازم، انجام می دهم و من به این فکر کنم که خرید آن به صورت سالانه چه هزینه ای برای من خواهد داشت.
من مطمئن هستم که افراد باهوش زیادی وجود دارند که همین کار را می کنند. اما من هرگز نشنیده ام که کسی این را بگوید. همچنین در کتاب‌های مالی که خوانده‌ام در مورد آن نخوانده‌ام. از آنجایی که هیچ نام دیکشنری برای این ایده وجود ندارد، بیایید آن را ایجاد کنیم. بیایید آن را هزینه مالکیت بنامیم.
و تکرار: هزینه مالکیت، هزینه کامل استفاده از هر کالای غیر مصرفی، از خانه گرفته تا ماشین و خودکار، در یک دوره زمانی معین است.
گفتم که درک این ایده به من کمک کرد تا خریدار بهتری برای چیزها باشم. بگذارید مثالی برای شما بزنم – مشکلی که همیشه مطرح می شود و ممکن است در مورد خودتان تعجب کرده باشید.
بحث قدیمی: مالک یا اجاره؟
بسیاری از مردم بر این باورند که داشتن خانه همیشه بهتر از اجاره خانه است. آنها اشاره می کنند که وقتی صاحب خانه هستید، از افزایش قیمت سود می برید.
“چرا باید ماهانه چندین هزار دلار برای اجاره بپردازم اگر در پایان روز چیزی برای نشان دادن ندارم؟”
پاسخ به این سوال زمانی روشن می شود که شما اصل مورد بحث ما – هزینه مالکیت – را در تصمیم خود اعمال کنید.
به عنوان مثال اخیراً در نیویورک داشتم برای یک آپارتمان خرید می کردم. من و K به دنبال یک محله در مرکز شهر منهتن بودیم تا بتوانیم به دو پسرمان که در بروکلین زندگی می کردند نزدیک شویم. من می‌توانستم کاندوهایی را که می‌خواستیم بخرم، اما چون به هزینه مالکیت فکر می‌کردم، تقریباً مطمئن بودم که معامله بدی خواهند بود.
کمی محاسبات منظورم را نشان خواهد داد. کاندوهایی که ما بررسی کردیم در محدوده 1.3 تا 1.7 میلیون دلار بودند. برای ساده‌تر شدن محاسبات، فرض می‌کنیم که من یک آپارتمان 1.5 میلیون دلاری خریدم و آن را به مدت 10 سال نگه داشتم. هزینه داشتن آن به صورت سالانه چقدر خواهد بود؟
قدم اول آسان است. ما قیمت 1.5 میلیون دلاری را می گیریم و از قیمت خالصی که فکر می کردم می توانم آن را در 10 سال آینده بفروشم کم می کنیم. با فرض افزایش سالانه 4 درصد، آپارتمان 2220000 دلار هزینه خواهد داشت. من 660000 دلار سود (سود سرمایه) خواهم داشت.
این یک استدلال مالکیت است. اما بعد مجبور شدم هزینه فرصت دور انداختن 1.5 میلیون دلار پول نقد را محاسبه کنم. هزینه فرصت به پولی اطلاق می شود که من با سرمایه گذاری همان 1.5 میلیون دلار در سرمایه گذاری یا گروهی از سرمایه گذاری های دیگر به دست می آوردم. با فرض اینکه بتوانم بازدهی 4 درصدی از آن 1.5 میلیون دلار دریافت کنم، آن را نیز به 2220000 دلار تبدیل می کنم. در پایان دهه 10 یک شستشو است.
بسیار خوب، برابر است با یک به یک.
حال بیایید به سایر هزینه های مالکیت نگاه کنیم.
اول اینکه وقتی ملکی دارید، مالیات بر دارایی دارید. با توجه به چیزی که دیدم، حدود 1.5 درصد از ارزش تخمینی آپارتمان را پرداخت کردم. ارزش ارزیابی شده به احتمال زیاد قیمتی است که من برای آن پرداختم. بنابراین این هزینه 22500 دلار در سال است.
سپس هزینه های انجمن را دارید: کاندوهایی که من به آنها نگاه کردم به طور متوسط حدود 35000 دلار در سال بودند.
بعد از آن بیمه، تعمیر و نگهداری و غیره وجود دارد: من محاسبه کردم که برای من 22500 دلار در سال هزینه دارد.
بنابراین کل هزینه مالکیت این آپارتمان به صورت رایگان 80000 دلار در سال خواهد بود.
حالا بیایید به اجاره نگاه کنیم.
شما فکر می کنید که اگر بازار اجاره “کارآمد” بود، هزینه های اجاره تقریباً یکسان بود: 80000 دلار در سال. در واقع، به دلیل عواملی که نیازی به بحث در اینجا نداریم، اجاره این آپارتمان ها برای من هزینه کمتری دارد. بهترین حدس من این است که اجاره یک آپارتمان بین 4500 تا 5000 دلار در ماه با احتساب مالیات هزینه خواهد داشت.
نتیجه نهایی: اجاره سالانه 20000 دلار ارزان تر از خرید خواهد بود. در طول یک دوره 10 ساله، این یک پس انداز 200000 دلاری است.
بنابراین در این مورد، اجاره بهترین انتخاب بود.
شما می توانید همین تحلیل را با ماشین ها انجام دهید. به جای اینکه وانمود کنید که قیمت برچسب موستانگ مورد نظر شما هزینه مالکیت آن است، تمام هزینه های مالکیت آن را در نظر بگیرید – مانند بیمه، مسافت پیموده شده بنزین، تعمیر و نگهداری و استهلاک (یعنی قیمت در مقابل ارزش فروش مجدد). سپس یک تخمین واقع بینانه از اینکه چند سال آن را نگه دارید و سپس هزینه سالانه مالکیت خود را خواهید داشت، انجام دهید.
با این رویکرد، مقایسه اجاره (اجاره) در مقابل مالکیت برای شما بسیار آسان خواهد بود. شما این اشتباه را مرتکب نخواهید شد که فکر کنید یا قیمت برچسب یا نرخ بهره ماهانه هزینه شماست.
خانه دار من تازه متوجه شده است. او به فروشنده ماشین گفت که می تواند ماهیانه 300 دلار خرج کند و نه یک پنی بیشتر. او همچنین به او گفت که توان پرداخت پیش پرداخت را ندارد. وقتی ماشینی به او داد که انتظاراتش را برآورده کرد، او فکر کرد که معامله خوبی دارد.
دو سال بعد، وقتی متوجه شد که مسافت پیموده شده خود را سه سال بیشتر کرده است، به حقیقت پی برد. این ماشین در طول سه سال حدود 8000 دلار بیشتر از آنچه او فکر می کرد (220 دلار در ماه) برای او هزینه خواهد داشت.
درک هزینه مالکیت صدها هزار دلار (اگر نه میلیون ها) در طول 30 سال گذشته برای من صرفه جویی کرده است. کشف آن یک چشم باز کننده بزرگ و بزرگ بود. امیدوارم همین تاثیر را روی شما داشته باشد.
چیزی که می‌خواهم از این مقاله حذف کنید این است: هنگام تصمیم‌گیری برای خرید، اجاره یا اجاره چیزی، همیشه به یاد داشته باشید که تمام هزینه‌های مربوطه را در نظر بگیرید. سپس آن را بر تعداد سال‌هایی که انتظار دارید از چیزی که می‌خرید استفاده کنید، تقسیم کنید.
این هزینه واقعی را به شما می دهد – هزینه مالکیت. هنگامی که حسابی را به دست آوردید، انجام آن آسان است. تصمیمات هوشمندانه تری خواهید گرفت و پشیمانی کمتری خواهید داشت. و فروشندگانی که با آنها کار می کنید با اکراه شما را تحسین می کنند!
برنامه ریزی مالی مناسب نیازمند رویه های خاصی است. این روال را از فردا شروع کنید…
همین الان ملحق شوید، همین الان بپیوندید برای دریافت راهنمای روتین صبحگاهی رایگان ما – راه شماره 1 برای افزایش بهره وری، انرژی و تمرکز برای روزهای برنده. هزاران نفر از رهبران در تناسب اندام، تجارت و امور مالی از آن برای جهش در رقابت استفاده می کنند و در عین حال برای افرادی که واقعاً مهم هستند وقت می گذارند. اینجا بیشتر بیاموزید
